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更新日期:2017/12/09
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實價登錄【2.0】版,李同榮:屋主自租不必登録的四大缺失
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   實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出「2.0」版本,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登録權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,預計下會期送進立法院。我們肯定政府對實價登錄的五大措施,但針對租賃市場,屋主自租不必登録是實價登錄美中不足的重大缺失,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。

詳細門牌揭露值得肯定,登録權責歸買賣方是遲來的正義

    詳細門牌揭露是我近年來一貫主張,也是實價登錄進階的重要旅程碑,地政司的「2.0」版首重詳細門牌實價揭露值得肯定,這項措施沒有在實價登錄初期推動,主要是考量民眾與業者的適應而做出去識別化的緩衝措施,經過5年的適應期,適時將詳細門牌實價揭露,不但讓房地產交易更透明化,同時也提供市場交易過程中做為重要的依據與參考。

   當然,有了詳細門牌的揭露立,才能將交易標的物所建的履歷資料庫更進一步的透明公開,尤其對短期間交易頻繁的房地次數與價格也能讓承購買方清楚了解,做更理性判斷,同時也可透過系統的警示,提供主管機關方便監控戶房地炒作行為。

實價登錄政策推動前,個人擔任房仲公會全國聯合會理事長,就不斷呼籲登録權責應歸屬買賣權利與義務人,但可委由地政士與經紀專業人士代為登録,但最後未被政府採納,才會交給地政士負責登録,最後實施後政府與地政士公會才知道弊多於利,如今登録權責歸屬買賣雙方,是一項遲來的重要修正措施。

屋主自租不必實價登錄,延伸四大弊端,政府不能不重視

    內政部針對實價登錄的五大修正版本,方向正確,但美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租不必再登録,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施其實是實價登錄登録的毒瘤,其延伸的弊端有四大缺失:

(一)協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登録,政府沒有登録資料,當然稅徴機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(二)逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

(三)逼合法經紀業難以生存

奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登録的要求,往往喪生交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力。

(四)政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的小屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。

    最後,呼籲政府,租賃的實價登錄缺已經讓失業者苦不堪言,政府應重視其缺失立即修法,但不解政府在修法的重要關鍵上獨偏對自租屋主的登錄規範,就好像當初建議政府實價租賃登録權責應歸屬買賣權利義務人,政府也是無動於衷,才會有錯了五年才認錯的政策修正,如今,買賣交易認同登録權責歸買賣雙方,而租賃交易的登録又知錯不改,也從不提理由何在,主管機關如何能服人心?

吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長 李同榮 2017.08.02

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