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更新日期:2017/10/10
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房市多空論戰,李同榮:購屋者的四不一沒有
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    房地產自從2014年Q3反轉向下以來,歷經13季的緩跌,市場專家對於房市何時落底,各有不同預測與看法,並不斷修正與調整。日前永慶房屋丶中信房屋分別提出今年房市交易量上看28萬戶説法,並有業者樂觀表示房市已經落底,但同時也有業者提出較悲觀的說法,直指房市年交易量沒有30萬戶就落不了底,甚至提出市場現況是「不甘丶不願丶不捨丶不賣丶沒有買氣」的四不一沒有論述。針對上述四不一沒有的說法,在此也提供購屋者不同的參考:「不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要」。從2015年春天到現在,近三年間,對這波房市下跌趨勢的落底時間預測,我們始終如一的答案是:2017年Q4北市房價率先落㡳,2018年Q2全國房價全面落底。

購屋者的四不一沒有:「不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要」

    對於有專家以年交易量未達30萬房市落底不了,並比喻現正市場情況是四不一沒有:「不甘丶不願丶不捨丶不賣丶沒有買氣」,我們也相對回應另類觀點:「不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要」,提供給首購自住的購屋者重要參考。

所謂「不猶疑」「不等待」指的是台北都會低總價指標産品已經明顯止跌,首購者不必再猶疑,勇於先看屋議價,伺機進場,尤其是自住者更不必等待,因為都會低總價的房價已沒跌幅空間,此時進場應該風險性不大。

所謂「不躁進」「不勉強」指的是自備款不足或收入不高的年輕人,不必勉強自己,急於進場購屋,一方面過度負擔會給自己太大壓力,另一方面房價在未來幾年也不會有大漲可能,因此量力而為始為購屋上策。

所謂「沒有太多悲觀的必要」指的是市場買氣已逐漸恢復,大台北積壓三年遞延的自住買盤已陸續進場,殺價取量趕底現象明顯,市場交易量也明顯回温,今年上看28萬戶,明年直攻30萬戶,市場落底時間不遠,沒有悲觀的必要。

使照核發量緩步下滑,開工量緩步上升,黃金交叉日,房市落底時

    市場上有些專家以「使照核發量鋭減」的單一因素去評斷建商工程刻意延宕,並認定明年就有大量餘屋充斥市場,會造成房價緩跌隔局。我們認為這樣論述未必正確,過去幾年來,建照核發量與開工量已由三年前的高峰逐漸遞減,以致近期使照核發量自然會遞減。目前,使照核發量持續下滑,開工量緩步上升,數據顯示近一兩季將會出現黃金交叉點,也正是房市最有可能落底的時程。由此可見,市場的預測分析,必須搜集多重的市場交易訊息與相關數據,並做交叉比對分析,預測的結果才不會失真,也才有參考的價值。(如圖)

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北市房價將在今年Q4落底,全國房價將在2018年Q2落底

    房市落不落底不應以年的交易量做為判斷依據,而應以房市反轉向下以來每季的成交量季線變化情況,做出精確的判斷。從2014年Q3房地產反轉向下,交易量持續萎縮7季(2015Q4例外,因房地合一稅實施在即,造成節稅上的贈予交易量暴增),到2016年第一季交易量縮到43182戶,市場量能急凍見底,再從2016Q2谷底量能翻升,經過市場賣壓湧現與殺價取量,至今已持續六季的量能回溫,近兩季交易量已逼近7萬戶,一旦季交易量持續回溫到第7季(2017Q4),且季量能突破7萬戶,全年房市交易量上看28萬戶,預計2017Q4到2018Q1之間,北市房價落底在望,至於以年交易量30萬戶做為落底判斷的依據,那是統計上的知識,已經是「落後指標」,不宜做為「預測指標」。

總而言之,從市場反轉以來的房價跌幅數據變化(接近中古屋跌幅滿足點)丶開工量建照量使照量的增減關係(接近黃金交叉點)丶市場遞延買盤的出籠(剛性需求)丶買氣與信心的提升(低總價明顯止跌)丶丶丶等等因素分析,市場現況越來越明顯的趨勢是:北市房價將在今年Q4落底,全國房價將在2018年Q2落底。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2017.10.02

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